COMPLIANCE

Immobilien, Sitzgesellschaften und Domizilleistungen:

Wer untersteht der neuen GwG-Regulierung?

Wenn am 1. Oktober 2026 das revidierte Geldwäschereigesetz in Kraft tritt, fallen Beratungstätigkeiten im Immobiliengeschäft, bei der Gründung, Führung und Verwaltung nicht operativer Rechtseinheiten sowie bei der Bereitstellung von Domizil- und Sitzleistungen darunter. Betroffen sind insbesondere Personen aus dem Treuhand- und Immobilienmaklerbereich sowie weitere Anbieter entsprechender Dienstleistungen.

 

Wer künftig unter die neue Regulierung fällt, sollte sich frühzeitig vorbereiten. Ob die eigene Tätigkeit tatsächlich erfasst ist, lässt sich anhand von vier Prüfschritten klären.

1. Finanzintermediation

Wer bereits Finanzintermediär ist, sollte prüfen, ob die Tätigkeit sowohl als Finanzintermediation als auch als Beratung gilt. Entweder kommen nur die auf die Finanzintermediation anwendbaren Bestimmungen zur Anwendung oder beides (Art. 2b nGwG). Wer noch nicht Finanzintermediär ist, sollte daher zunächst prüfen, ob nicht doch bereits nach geltendem Recht eine Unterstellungspflicht besteht. Nach Art. 2 Abs. 3 GwG gilt als Finanzintermediär, wer berufsmässig fremde Vermögenswerte annimmt, aufbewahrt oder hilft, sie anzulegen oder zu übertragen. Die FINMA präzisiert diesen Begriff im Rundschreiben 2011/1 «Tätigkeit als Finanzintermediär nach GwG». Demnach gilt als Finanzintermediär, wer als Organ – etwa als Verwaltungsrat – fiduziarisch, also auf Weisung des wirtschaftlich Berechtigten, für eine Sitzgesellschaft handelt (Art. 6 Abs. 1 Bst. d GwV). Das Gleiche gilt für Bautreuhänder, die im Auftrag der Bauherrschaft den Zahlungsverkehr abwickeln und Baurechnungen bezahlen, da fremdes Geld verwaltet wird.

Bejaht sich die Unterstellung bereits nach dieser bestehenden Praxis, muss eine Anmeldung als Finanzintermediär bei einer SRO vorgenommen werden. Eine allfällige weitere Unterstellung als Berater käme zusätzlich für die einzelnen Tätigkeiten hinzu.

2. Beratungstätigkeit

Wann gilt eine Person als Beraterin oder Berater im Sinne von Art. 2 Abs. 3bis und 3ter nGwG?

Dies ist der Fall, wenn jemand Kunden bei Immobiliengeschäften – insbesondere beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken – berät. Dies gilt ebenso, wenn Tätigkeiten für nicht operativ tätige Rechtseinheiten ausgeübt werden, namentlich im Zusammenhang mit deren Gründung und Errichtung, Führung und Verwaltung, damit verbundenen Einlagen und Ausschüttungen sowie deren Kauf und Verkauf. Als Beraterin oder Berater gilt zudem, wer Rechtseinheiten berufsmässig während mehr als sechs Monaten Adressen oder Räume als Domizil oder Sitz zur Verfügung stellt.

Die drei Themenbereiche Immobiliengeschäfte, nicht operative Rechtseinheiten sowie Domizil- und Sitzleistungen werfen in der Praxis allerdings zahlreiche Auslegungsfragen auf. Nicht immer ist auf den ersten Blick erkennbar, ob eine konkrete Tätigkeit tatsächlich unter die neuen Bestimmungen fällt oder ausserhalb ihres Anwendungsbereichs bleibt.

Entscheidend ist in allen drei Bereichen der kausale, unverzichtbare Beitrag zum jeweiligen Rechtsvorgang: Wäre die Transaktion, die Gründung oder die Domizilierung ohne die betreffende Leistung nicht so umgesetzt worden, spricht dies für eine Unterstellung. Als Mitwirkung gelten dabei nicht nur Verhandlungsführung und Vertragsgestaltung, sondern auch die Ausarbeitung transaktionsbezogener Dokumente, Registerhandlungen sowie organisatorische Schritte wie die Mitwirkung an der Eröffnung einer Bankbeziehung. Rein abstrakte Auskünfte, Machbarkeitsstudien oder Marktanalysen ohne Bezug zu einem konkreten Rechtsvorgang fallen dagegen in der Regel nicht darunter. Zusätzliches Gewicht erhält die Einzelfallprüfung, wenn Objekt, Gesellschaftsstruktur oder Transaktionsmerkmale ein erhöhtes Geldwäschereirisiko aufweisen – etwa bei komplexen Eigentümerstrukturen, Offshore-Gesellschaften, Barzahlungen oder unklarer Mittelherkunft. Wie sich diese Kriterien in den drei Bereichen – Immobiliengeschäfte, nicht operative Rechtseinheiten sowie Domizil- und Sitzleistungen – im Einzelnen konkretisieren, zeigen die nachfolgenden Ausführungen.

Immobiliengeschäfte

Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft SVIT hat ein Merkblatt veröffentlicht, das die für die Branche wesentlichen Punkte zur Unterstellung von Immobiliengeschäften unter das Geldwäschereigesetz zusammenfasst.1 Die unterstellte Tätigkeit betrifft danach namentlich die beratende oder vermittelnde Mitwirkung beim Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie bei wirtschaftlich gleichwertigen Geschäften – etwa bei sogenannten Share Deals, bei denen nicht die Liegenschaft selbst, sondern Anteile an der haltenden Immobiliengesellschaft übertragen werden. Die Beratungstätigkeit beginnt ab dem Zeitpunkt, ab welchem beide Parteien ihren Willen zum Abschluss des Kaufvertrags erklärt haben (Art. 12e Abs. 3 nGwV). Unter den relevanten Tätigkeitsbereich fallen gemäss SVIT das Kauf- und Verkaufsmandat, die Verhandlungsführung, die Vertragsgestaltung beziehungsweise -strukturierung, die Finanzierungsberatung und die Steueroptimierung. Die Entgegennahme von Reservationszahlungen kann zudem je nach Modalität als Finanzintermediation mit entsprechender Unterstellung gelten – daran hat sich mit der GwG-Revision nichts geändert.

Nicht operative Rechtseinheiten

Im Fokus des zweiten Anwendungsbereichs stehen nicht operative Rechtseinheiten, insbesondere klassische Sitzgesellschaften ohne eigenen Geschäftsbetrieb. Betroffen sind typischerweise Treuhänder, die solche Gesellschaften verwalten, Dienstleister für Gesellschaftsgründungen sowie Personen, die als Organ oder Bevollmächtigte für solche Gesellschaften auftreten. Demgegenüber fällt die Gründung oder Führung operativ tätiger Unternehmen – etwa eines Handels- oder Produktionsbetriebs mit eigenen Geschäftsräumen und eigenem Personal – nicht unter diese Bestimmung.

Offen ist derzeit, ob auch Holdinggesellschaften unter diese Regelung fallen. Ein mass-gebliches Beurteilungskriterium dürfte dabei sein, ob die Holding operative Gesellschaften hält. Im Zweifelsfall empfiehlt sich, diese Frage mit der zuständigen SRO zu klären.

Domizil- und Sitzleistungen

Erfasst ist, wer berufsmässig für mehr als sechs Monate eine Adresse oder Räumlichkeiten – etwa eine c/o-Adresse, eine Postannahmestelle oder einen statutarischen Sitz – als Domizil oder Sitz einer Rechtseinheit zur Verfügung stellt. Massgebend ist die kumulative Erfüllung der Kriterien Dauer (mehr als sechs Monate) und Berufsmässigkeit. Wer gewerbsmässig und gegen Entgelt Sitzgesellschaften eine Geschäftsadresse zur Verfügung stellt, erfüllt dieses Kriterium in aller Regel. Wer hingegen einer tatsächlich operativ tätigen Firma Räume vermietet, dürfte davon nicht erfasst sein. Auch hier gilt: Im Zweifelsfall ist die Frage mit der zuständigen SRO zu klären.

3. Ausnahmen

Wird die Beratungstätigkeit im Sinne des GwG bejaht, ist in einem nächsten Schritt zu prüfen, ob eine gesetzliche Ausnahme die Unterstellung ausschliesst. Für Berater kommen aufgrund des geringeren Geldwäscherei- und Terrorismusfinanzierungsrisikos insbesondere folgende Ausnahmen zur Anwendung (Art. 2 Abs. 4ter nGwG):

  • Bagatellschwelle: Übertragungen von Grundstücken und Rechtseinheiten mit einem Wert unter CHF 5 Millionen, sofern der Kaufpreis ausschliesslich über eine dem Gesetz unterstellte Bank oder einen anderen Finanzintermediär geleistet und empfangen wird;
  • Organtätigkeiten für operative Rechtseinheiten sowie für gemeinnützige Stiftungen und operativ tätige Vereine mit Sitz in der Schweiz;
  • Transaktionen im Zusammenhang mit Grundstücken und Rechtseinheiten innerhalb der Familie, unter Ehegatten, im Rahmen von Erbschaften oder Schenkungen sowie zwischen verbundenen Personen gemäss FINIG;
  • Transaktionen und Tätigkeiten im Zusammenhang mit selbst bewohnten Wohnliegenschaften, landwirtschaftlichen Gewerben, Güterzusammenlegungen, Stiftungen von Todes wegen sowie reiner Beurkundung ohne akzessorische Beratungstätigkeit.

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass das Gesetz daneben eigenständige Ausnahmen für Anwälte sowie Notare bei Tätigkeiten im Zusammenhang mit Gerichts-, Straf-, Verwaltungs- oder Schiedsverfahren (Art. 2 Abs. 4 Bst. f nGwG) sowie für die von der Eidgenössischen Revisionsaufsichtsbehörde zugelassenen oder beaufsichtigten natürlichen und juristischen Personen für ihre Revisions- und Prüfungstätigkeit (Art. 2 Abs. 4bis nGwG) vorsieht.

Bis zum 1. Oktober 2026 zu erledigen:

  • Bestehende und geplante Mandate – Immobiliengeschäfte, Verwaltungsratsmandate bei Sitzgesellschaften und Domizilleistungen eingeschlossen – systematisch anhand der vier Prüfschritte durchgehen und das Ergebnis dokumentieren;

  • prüfen, ob bereits nach geltendem Recht (Art. 2 Abs. 3 GwG, FINMA-RS 2011/1) eine Unterstellung als Finanzintermediär besteht, bevor die neuen Beratertatbestände geprüft werden;

  • wer Sitzgesellschaften ein Domizil oder einen Sitz zur Verfügung stellt, sollte pro Mandat den Beginn der Sechsmonatsfrist festhalten und laufend überwachen;

  • bei Unsicherheiten zur Einordnung als Berater, insbesondere bei der Abgrenzung operative/nicht operative Rechtseinheit, Rücksprache mit einer anerkannten Selbstregulierungsorganisation nehmen;

  • wird die Unterstellung bejaht, ist bei einer von der FINMA anerkannten SRO ein Anschlussgesuch zu stellen. Wer am 1. Oktober 2026 bereits eine entsprechende Beratungstätigkeit ausübt, muss das Gesuch bis zum 1. Dezember 2026 einreichen; wer den massgebenden Schwellenwert erst später überschreitet, hat dafür ab diesem Zeitpunkt zwei Monate Zeit;

  • bis zum Entscheid über das Aufnahmegesuch dürfen bestehende Mandate weitergeführt werden; für neu angenommene Mandate sind die Sorgfaltspflichten jedoch bereits ab Aufnahme einzuhalten;

  • SwissAccounting koordiniert für seine Mitglieder zusammen mit EXPERTsuisse, TREUHAND|SUISSE und SVIT Schweiz die Umsetzung im Rahmen einer gemeinsamen Branchenallianz über die SRO-TREUHAND|SUISSE (www.sro-treuhandsuisse.ch).

4. Berufsmässigkeit

Selbst wenn eine Tätigkeit unter das Gesetz fällt und keine Ausnahme greift, entstehen GwG-Pflichten nur bei berufsmässiger Ausübung der Beratung. Nach Art. 12f GwV gilt die Beratung als berufsmässig, wenn sie eine selbständige, auf dauernden Erwerb ausgerichtete wirtschaftliche Tätigkeit darstellt. Die Berufsmässigkeit ist insbesondere erfüllt, wenn mindestens eines der folgenden vier Kriterien gegeben ist:

  • Erzielung eines jährlichen Bruttoerlöses aus der Beratungstätigkeit von mehr als CHF 50000;
  • Beratung von mehr als 20 Kunden pro Kalenderjahr oder Mitwirkung bei mehr als 20 Rechtsvorgängen2;
  • Beratung zu fremden Vermögenswerten, die zu einem beliebigen Zeitpunkt CHF 5 Millionen übersteigen;
  • Beratung zu finanziellen Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von mehr als CHF 2 Millionen pro Kalenderjahr.

Diese vier Kriterien gelten einheitlich für alle erfassten Tätigkeiten. Bei Domizil- und Sitzleistungen tritt die Berufsmässigkeit kumulativ zur Sechsmonatsfrist hinzu: Nur wer eine Adresse berufsmässig und über mehr als sechs Monate bereitstellt, untersteht dem Gesetz. Ob es sich um eine Haupt- oder Nebentätigkeit handelt, spielt keine Rolle. Wer im Laufe des Jahres auf einen dieser Schwellenwerte zusteuert, sollte den Zeitpunkt der Überschreitung frühzeitig erkennen, da ab diesem Moment sämtliche Sorgfaltspflichten greifen – unabhängig davon, ob dies zu Beginn des Mandats absehbar war.

1 SVIT Merkblatt «Beratung in Immobiliengeschäften: Unterstellung unter das Geldwäschereigesetz, Merkblatt 07.26de, Version 1.0.

2 Art. 2 Abs. 3bis und 3ter nGwG (Grundstücke, nicht operative Rechtseinheiten, Domizil- und Sitzleistungen).

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