DIRITTO
Lex Koller e l'acquisto di partecipazioni societarie
La Legge federale che disciplina l'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (Legge federale, LAFE; in tedesco: Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – BewG), meglio conosciuta come Lex Koller, è stata negli ultimi anni al centro di dibattiti politici e costantemente presente nei settori economico e giuridico. Non solo in relazione agli acquisti di beni immobili da parte di determinate categorie di persone fisiche, ma anche nel contesto aziendale — in particolare in vista dell'acquisto di partecipazioni in società che possiedono in Svizzera fondi soggetti ad autorizzazione — è necessario procedere a un'attenta verifica preliminare riguardo a un possibile assoggettamento all'obbligo di autorizzazione ai sensi della Lex Koller.
Scopo e finalità della Lex Koller
La Lex Koller mira a limitare l'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, al fine di agevolare la proprietà fondiaria nazionale a persone che vivono o intendono vivere e stabilirsi durevolmente in Svizzera.
Per raggiungere tale obiettivo, le persone all'estero devono, in linea di principio, ottenere un'autorizzazione dall'autorità cantonale competente per acquistare un fondo situato in Svizzera.
Sono previste eccezioni, in particolare:
- se il fondo serve come abitazione principale di una persona fisica nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo;
- oppure, nel settore commerciale, se il fondo da acquisire costituisce una stabile organizzazione (stabilimento d'impresa).
Nel contesto aziendale, tuttavia, la situazione si complica quando si tratta di acquisto di partecipazioni in cosiddette società immobiliari.
Obbligo di autorizzazione ai sensi della Lex Koller
Affinché un'operazione giuridica sia soggetta all'obbligo di autorizzazione della Lex Koller, devono essere adempiute tre condizioni:
- Acquirente: dev'essere una persona all'estero. Ciò si verifica, ad esempio, nel caso di persone fisiche di cittadinanza straniera che non hanno il proprio domicilio legale ed effettivo in Svizzera.
Per le persone giuridiche o le società prive di personalità giuridica ma dotate di capacità patrimoniale, si tratta di una persona all'estero se essa ha la sede statutaria o effettiva all'estero. - Oggetto dell'operazione: dev'essere un fondo soggetto ad autorizzazione.
- Natura del diritto acquisito: il diritto ottenuto deve equivalere a un acquisto di un fondo, come ad esempio l'acquisizione di un diritto di superficie o un usufrutto su un fondo.
Stabili organizzazioni (stabilimento d'impresa)
L'acquisto di un fondo che serve da stabile organizzazione di un'impresa commerciale, industriale o artigianale condotta secondo criteri economici è esentato dall'obbligo di autorizzazione.
La qualifica di "stabile organizzazione" ai sensi della Lex Koller dipende dallo scopo dell'utilizzo del fondo: esso deve essere destinato direttamente all'esercizio di un'attività economica e servire in modo sostanziale o prevalente come base operativa.
Il concetto comprende non solo le succursali in senso commerciale, ma anche impianti o strutture permanenti attraverso le quali l'impresa esercita una parte essenziale della propria attività.
Non rileva se l'immobile serva direttamente all'impresa acquirente o sia locato a terzi per attività economiche.
È persino ammesso l'acquisto di un fondo destinato a stabile organizzazione a titolo d'investimento di capitale.
Posizione di controllo di una persona all'estero
Una persona all'estero detiene una posizione di controllo su una società con sede in Svizzera quando, in virtù della propria partecipazione finanziaria, dei diritti di voto o di altre circostanze, può influenzare in modo determinante la gestione o l'amministrazione della società, da sola o insieme ad altre persone all'estero.
La Lex Koller presume l'esistenza di tale controllo quando una o più persone all'estero detengono oltre un terzo del capitale azionario, del capitale sociale o delle quote cooperative, oppure più di un terzo dei diritti di voto nell'assemblea generale o dei soci.
Rischio con partecipazioni superiori a un terzo
In linea di principio, quando una persona all'estero controlla più di un terzo del capitale azionario, sociale o cooperativo di una società, si presume che la società stessa sia "persona all'estero" ai sensi della Lex Koller.
In casi particolari, il Tribunale federale ha tuttavia riconosciuto una influenza dominante anche con una partecipazione inferiore a un terzo.
In una decisione, ad esempio, un azionista straniero con il 32,5% del capitale azionario, ma titolare della presidenza del consiglio di amministrazione, è stato considerato detentore di controllo estero nonostante non fosse superata la soglia matematica del terzo.
Società immobiliari
È considerato acquisto di fondo ai sensi della Lex Koller — e quindi soggetto ad autorizzazione — anche l'acquisto di una partecipazione (o di un usufrutto su di essa) in una persona giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi e le cui azioni non sono quotate in una borsa svizzera.
Occorre prestare particolare attenzione, poiché anche l'acquisto di una sola quota di tale società immobiliare è soggetto ad autorizzazione.
Per determinare se una società sia qualificabile come società immobiliare, si considerano lo scopo statutario e quello effettivo.
Se lo statuto prevede come scopo principale l'acquisto di fondi soggetti ad autorizzazione, la società è qualificata come immobiliare.
Ai fini della valutazione dello scopo effettivo, occorre considerare struttura patrimoniale, cifra d'affari e utili secondo la provenienza.
Calcolo della quota dei beni immobiliari
Per determinare la quota di fondi soggetti ad autorizzazione nell'ambito di un acquisto, è necessario analizzare la situazione patrimoniale su più anni e suddividere il fatturato e l'utile per provenienza.
In pratica, si raccomanda di esaminare i bilanci e i conti economici degli ultimi tre esercizi, nonché le intenzioni strategiche future della direzione che potrebbero incidere sulla situazione patrimoniale.
Il parametro determinante è il valore di mercato dei fondi soggetti ad autorizzazione situati in Svizzera al momento dell'acquisto, in rapporto al totale degli attivi, anch'essi valutati secondo il valore di mercato.
Le riserve latenti — frequenti nelle società che detengono immobili a lungo termine — devono essere considerate.
In caso di dubbio, si raccomanda una perizia di valutazione dei fondi.
Conclusione
Nonostante la Lex Koller non costituisca una normativa sofisticata, la prassi evidenzia ancora numerose incertezze applicative.
Da un lato vi è la legge stessa, dall'altro le situazioni di fatto concrete, che devono essere analizzate attentamente in vista di una possibile assoggettamento all'obbligo di autorizzazione.
Poiché in molti casi, come per l'acquisto di partecipazioni societarie, è difficile escludere a priori tale obbligo, spesso alle imprese o persone interessate non resta altra soluzione che richiedere una decisione di non assoggettamento (Feststellungsverfügung) all'autorità competente, al fine di ottenere certezza giuridica in merito all'operazione prevista.
Riferimenti bibliografici
Simone Albisetti, Acquisto di proprietà fondiaria da parte di persone all'estero, in: Alfred Koller (a cura di), Il contratto di compravendita immobiliare, 3ª edizione, Zurigo 2017, p. 373 ss.
Philipp Eberhard, Acquisti immobiliari in Svizzera da parte di persone all'estero, in: SJZ 2022, p. 431 ss.
Philipp Eberhard, Qualificazione di stabile organizzazione e fattispecie di coacquisto ai sensi della LAFE, Commentario digitale della giurisprudenza, 26 maggio 2021.
Philipp Eberhard, Acquisto di una residenza secondaria in Svizzera da parte di una persona all'estero: necessità di sostanziare il fabbisogno supplementare ai sensi dell'art. 12 lett. b LAFE in caso di superamento dei 200 m² di superficie abitabile netta, Commentario digitale della giurisprudenza, 18 marzo 2021.
Ralph Malacrida, Acquisizioni societarie alla luce della Lex Koller, in: AJP 1998, p. 1187 ss.
Fabiano Menghini / Noémie Ammann, La Lex Koller nelle operazioni di M&A: sfide pratiche selezionate, in: GesKR 2022, p. 431 ss.
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